Réforme de la réglementation des meublés touristiques : de nouveaux outils de régulation !

La loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale (également appelée « loi Le Meur ») a été publiée au journal officiel. Le texte a pour objectif de mieux encadrer l’activité de location meublée touristique de courte durée pour préserver le marché locatif d’habitation.

De nombreuses communes font face à une diminution de leur parc de résidences principales en raison de l’essor de la location de meublés touristiques. À ce jour, le nombre de meublés de tourisme serait estimé à 800 000, sur un stock de 38 millions de logements en France. 

Dans un contexte général de crise du logement, de nouveaux outils aux mains des élus locaux semblent donc nécessaires pour réguler ces activités au plus près des spécificités locales, sans altérer les conditions de développement économique de territoires touristiques et en préservant l'équilibre entre résidents permanents, résidents secondaires et touristes. 

Nous analysons ici les principales modifications issues du nouveau texte législatif. 

Avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, le propriétaire d’un bien qui souhaitait le mettre en location de tourisme devait vérifier s’il était soumis à la procédure de changement d’usage. 

Le régime d’autorisation du changement d’usage s’appliquait automatiquement aux communes de plus de 200 000 habitants, ainsi qu’à celles situées dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. 

Avec la loi Le Meur, l’application automatique du régime d’autorisation est supprimée au 21 novembre 2024. Il convient désormais de faire une distinction basée sur la notion de zone tendue. 

• Dans les communes situées en zones tendues, c’est-à-dire les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, le contrôle du changement d’usage des locaux d’habitation est instauré par la commune sur délibération.
• Dans les communes hors zones tendues, le contrôle du changement d’usage peut désormais être mis en place par une simple délibération, sous réserve qu’elle soit motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. 

Dans le cadre de la législation actuelle, la mise en location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie. Les résidences principales proposées à la location meublée saisonnière ne sont pas concernées, sauf si elles sont situées dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. 

Avec la loi Le Meur, la déclaration du bien loué en meublé touristique assorti d’un numéro d’enregistrement unique sera obligatoire pour tous les propriétaires de meublés, qu’ils soient en résidence principale ou secondaire et quelle que soit la situation géographique du bien. Il faudra passer par un téléservice national qui sera mis en place à une date définie par décret et au plus tard le 20 mai 2026. 

À réception de la déclaration complète, le téléservice délivrera sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration. La commune ou le cas échéant l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de tourisme aura accès au numéro de déclaration et à toutes les informations et pièces justificatives de la déclaration. 

BON À SAVOIR !

À compter du 20 mai 2026 (ou d’une date antérieure fixée par décret), la commune, qui constatera que les pièces justificatives ou informations fournies dans le cadre de l’enregistrement sont erronées ou incomplètes, pourra suspendre le numéro d’enregistrement et enjoindre aux plateformes de location de désactiver l’annonce. 

Avant l’entrée en vigueur de la loi, la résidence principale, entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an, pouvait être mise en location meublée touristique dans les communes où l’autorisation de changement d’usage est en vigueur, pour une durée ne dépassant pas 120 jours par année civile. Des exceptions existent : obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. 

À compter du 1er janvier 2025, le nombre maximal de nuitées pourra être abaissé, dans la limite de 90 jours par an, sur délibération motivée du conseil municipal dans les communes situées en zone tendue Cette possibilité sera offerte à toutes les communes à une date fixée par décret et au plus tard le 20 mai 2026. 

Depuis le 21 novembre 2024, la commune peut demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence. Jusqu’à présent, cette demande ne pouvait concerner que les meublés constituant la résidence principale du loueur. 

On rappellera qu’au plus tard le 21 mai 2025 l’organisme centralisant les données devra informer les communes ou EPCI compétents du dépassement du nombre de jours de location, que le logement soit une résidences principale ou non. 

À l’occasion du dépassement de ces mêmes limites, l’intermédiaire ou la plateforme devront cesser de proposer le bien à la location. 

Jusqu’à présent, l’autorisation ou l’interdiction de la location touristique est à la libre appréciation des copropriétés quant au fait de l’indiquer ou non dans leur règlement par une décision prise à l’unanimité.

Avec la loi Le Meur, les syndicats de copropriétaires doivent désormais mentionner de manière explicite dans leur règlement de copropriété, établi en assemblée générale, l’autorisation ou l’interdiction des locations de meublés touristiques. 

Le vote se fait à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix lorsque la modification du règlement de copropriété concerne l’interdiction de location des lots d’habitation autres que la résidences principale. Toutefois, cette exception ne s’applique pas dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Dans ce cas, l’unanimité retrouve son empire. 

BON À SAVOIR !

Par ailleurs, tout copropriétaire, ou éventuellement locataire autorisé, doit informer, depuis le 21 novembre 2024, le syndic que son lot fait l’objet d’un enregistrement en tant que meublé de tourisme. Compte tenu de l’élargissement de l’obligation par la loi Le Meur, le dispositif concernera également les résidences principales louées dans la limite temporelle légale. 

BON À SAVOIR !

Une fois informé, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point d’information relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété. 

Aujourd’hui, le contrat de location saisonnière doit être accompagné d’un état descriptif (état des lieux, inventaire détaillé du mobilier et des objets mis à la disposition du locataire dans les locaux loués), mais le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’a pas à être joint au contrat d’une location saisonnière. Le propriétaire doit simplement tenir à la disposition du candidat locataire le diagnostic complet. Si le logement loué est utilisé moins de 4 mois par an, aucun DPE n’est exigé. 

Avec la Loi Le Meur, les meublés touristiques situés dans les communes où la mise en location touristique est soumise à une autorisation de changement d’usage temporaire ou définitive, doivent présenter, depuis le 21 novembre 2024, un DPE compris entre les classes A et E pour obtenir cette autorisation. 

ATTENTION !

Il est donc à noter que le classement en F et G fait obstacle au changement d’usage.

À partir du 1er janvier 2034, l’ensemble des logements proposés à la location, touristique ou non, devront présenter une classe comprise entre A et D. 

Les meublés touristiques qui ne sont pas soumis à une autorisation préalable de changement d’usage ou l’ont déjà obtenue ne devront être en règle avec le calendrier de décence énergétique qu’à compter du 1er janvier 2034.