Contrairement aux idées reçues, un bien meublé mis en location saisonnière peut supporter deux impositions foncières simultanées : la contribution foncière des entreprises (CFE) et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). La première est liée à l’exercice d’une activité indépendante, tandis que la seconde dépend de la capacité de jouissance/disposition du bien immobilier.
CFE et location meublée saisonnière
La contribution foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par toute personne qui exerce une activité professionnelle non-salariée, à titre habituel. Elle se base sur la valeur locative des biens immobiliers passibles de la taxe foncière et utilisés dans le cadre des besoins de l’activité professionnelle. Les bénéficiaires de cette contribution sont les communes de France. Le redevable de la CFE est l’exploitant de l’activité au 1er janvier de l’année d’imposition.
La CFE est toujours due par les contribuables qui exercent une activité de meublé de tourisme, quelles que soient les modalités d’exercice de cette activité (en nom propre ou en société, par l’intermédiaire d’une SCI par exemple). La seule exception concerne les meublés de tourisme, classés ou non :
- Qui font partie de l’habitation personnelle du loueur (principale ou secondaire),
- Et qui sont situés dans une commune qui n’a pas pris de délibération contraire.
L’exonération de CFE s’applique que le bien fasse l’objet d’un classement ou non, et ce même si le loueur confie à une société de gestion ou à une agence le soin de le louer.
Par ailleurs, il existe des exonérations de CFE sur délibération des communes dans les Zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR). Les activités de loueur en meublé réalisant un faible chiffre d’affaires (moins de 5 000 euros) bénéficient également d’une exonération de la cotisation minimum de CFE.
Taxe d’habitation et location meublée saisonnière
La taxe d’habitation, ou plus précisément la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est également un impôt qui vise certains biens et dépendances, et en l’occurrence, ceux qui ne constituent pas la résidence principale. Sa base de calcul est la valeur locative cadastrale du logement. Les taux, quant à eux, sont votés directement par les collectivités locales. Ils varient donc suivant les communes ; étant précisé que ces dernières peuvent procéder à des majorations allant de 5 % à 60 % pour la part communale. Les bénéficiaires de la THRS sont les collectivités locales.
Le redevable de la taxe d’habitation est l’occupant du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Plus précisément, c’est la personne qui dispose de la jouissance ou de la disposition du bien. En pratique, c’est le point qui soulève le plus de difficultés. Un propriétaire qui offre son bien meublé à la location saisonnière garde-t-il la jouissance ou la disposition de ce bien (auquel cas il deviendrait redevable de la THRS) ?
D’après les dernières évolutions législatives (Réponse à la question écrite n° 4697 Assemblée Nationale), c’est généralement le cas :
Lorsqu’au cours de l’année, des locaux sont mis en location pour de courtes durées et pour des périodes qu’il est loisible au propriétaire d’accepter ou de refuser, ce dernier est regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant en conserver la jouissance ou la disposition. Ainsi, l’activité de location saisonnière via des plateformes en ligne entraine l’imposition à la THRS des logements concernés.
Taxe d’habitation et CFE : cumul et dégrèvement pour le meublé saisonnier
Compte tenu des règles présentées ci-dessus, un logement loué meublé et qui ne constitue pas une résidence principale au sens fiscal est imposable, non seulement à la CFE, mais également à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), sauf s’il s’agit d’une habitation personnelle.
Pour bénéficier d’un dégrèvement de THRS en cas de location meublée saisonnière, le loueur doit justifier qu’il a mis son bien en location sur toute l’année (même s’il n’a été effectivement réservé que pendant une partie de l’année) et qu’il n’en a pas disposé à titre personnel.
Il doit exister un véritable engagement juridique qui empêche le propriétaire de profiter du bien meublé qu’il offre en location saisonnière. Un mandat de location ou une convention mentionnant un engagement de non-occupation du logement à titre personnel, signé avant le 1er janvier de l’année d’imposition, peut faire office de preuve en la matière.